Продление договора аренды квартиры

Самое полезное в статье: "Продление договора аренды квартиры" с полноценной оценкой информации и выводами. На все вопросы может ответить дежурный юрист.

Как продлить договор найма квартиры?

Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Если договор найма жилого помещения заключен на срок менее года

В случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:

  • обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;
  • при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, «срок найма увеличивается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.

В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, «срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)»).

Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если договор найма жилого помещения заключен на срок больше года

При таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.

Примечание. Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора ( п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 , 4 , 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Действия наймодателя при истечении срока договора

В обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до окончания срока договора известить нанимателя (абз. 2 ст. 684 ГК РФ):

  • о продлении договора на тех же или иных условиях;
  • об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.

Законодательство не определяет обязательную форму такого извещения, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам. По нашему мнению, наиболее предпочтительной является письменная форма, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности.

Рекомендуем составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.

Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.

В этом случае прежний наниматель может потребовать признать договор найма жилого помещения с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему незаконными действиями наймодателя ( абз. 4 ст. 684 ГК РФ).

Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока. При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).

Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Действия нанимателя при истечении срока договора

Для продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях нанимателю следует:

  • обратиться к наймодателю с предложением о продлении договора на иных условиях;
  • при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

При возражении наймодателя продлить договор на иных условиях наниматель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.

В случае досрочного расторжения продленного договора найма жилого помещения наниматель обязан за три месяца в письменном виде предупредить об этом наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Сдача внаем жилого помещения влечет обязанность наймодателя по подаче налоговой декларации и уплате НДФЛ ( пп. 1 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Пролонгация договора найма жилого помещения

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

[1]

Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость. Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр. Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.

Читайте так же:  Как оформить дарственную на квартиру самостоятельно, у нотариуса

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

  1. Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
  2. Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
  3. Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Пролонгация договора долгосрочного найма

Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока. Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.

При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.

Порядок действий при реализации процедуры

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

  • обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
  • согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
  • оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
  • зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

  • название, номер и дату составления соглашения;
  • номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
  • данные сторон так же, как и в основном договоре;
  • вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
  • отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
  • пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
  • день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
  • дату и подписи участников сделки.

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Читайте так же:  Определение и организация электробезопасности на производстве и в офисе. общие требования к обеспече

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Разница между продлением и заключением нового договора

Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.

Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.

Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Если стороны будут придерживаться установленной законодательством процедуры, перезаключение найма заново значительно увеличит затраты времени в сравнении с пролонгацией. Продление договора предполагает только оформление дополнительного соглашения к основному документу.

Как делается продление договора аренды квартиры и как выглядит его образец?

Составление договора аренды квартиры подразумевает соблюдение конкретных правил и формальностей. Но даже правильно оформленный и составленный документ может потребовать внесения корректировок, самая распространённая из которых — продление соглашения о найме жилья.

Чтобы между сторонами сделки, арендатором и арендодателем, не возникло недоразумений, необходимо грамотно осуществлять процедуру продления договора, опираясь на действующее законодательство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

По договору аренды владелец жилого помещения передаёт на коммерческой основе за вознаграждение право временного пользования этим помещением арендатору (статья 671 ГК РФ). Право внесения изменений в договор найма жилого имущества закреплено в п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации.

Согласно статье 684 ГК РФ, преимущественным правом инициировать пролонгацию договора найма квартиры обладает владелец жилой недвижимости.

При этом пункт 2 этой же статьи указывает на обязанность арендодателя заблаговременно уведомить квартиросъёмщика о:

  • желании продлить договор найма на тех же самых, либо отличающихся от прежних условиях;
  • прекращении сотрудничества в связи с намерением перестать сдавать квартиру в аренду.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

За какой срок нужно извещать о пролонгации документа или отказе от этого?

Арендодатель обязан уведомить нанимателя о продлении арендного договора или о об отказе его продлевать не позднее, чем за 3 месяца. Наиболее оптимальная форма извещения — письменная, поскольку доказывает исполнение арендодателем своих обязанностей.

Однако, если между сторонами сделки сложились доверительные отношения, приемлем вариант уведомления в устной форме при личной встрече или по телефону.

Если же хозяин квартиры выразил отказ от дальнейшего сотрудничества в связи с нежеланием сдавать жильё, но в течение года заселил других жильцов, наниматель вправе признать такое действие незаконным и добиться компенсации убытков, вызванных отказом арендодателя продлевать арендные отношения.

Зависимость от срока наема жилья

Порядок продления арендного договора зависит от срока аренды. Если в документе период действия не обозначен, то сделка считается по умолчанию заключённой на 5 лет. Краткосрочной арендой считается та, которая по продолжительности не превышает 12 месяцев.

Если договор заключён более, чем на 1 год, он является долгосрочным. Краткосрочный договор, заключённый на 12 месяцев, продлевается на такой же срок по умолчанию, если иное не обозначено в дополнительном соглашении. Долгосрочный договор сроком от 1 года до 5 лет продлевается на такой же период.

При пролонгации краткосрочного договора одна из заинтересованных сторон должна знать, как его продлить:

  1. Обратиться к другой стороне и предложить продлить договор на тот же срок с теми же, либо иными условиями.
  2. Предложить пойти на соглашение и при его достижении оформить дополнительное соглашение в письменном виде о продлении периода найма (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 450 и пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

Однако арендный договор остаётся краткосрочным, если его пролонгация устанавливается соглашением о новом периоде найма (к примеру, срок аренды увеличивается на 6 месяцев с даты оформления соглашения/с момента завершения первоначально установленного периода найма).

В случае невозможности прийти к взаимному согласию между сторонами сделки или отсутствия извещения о продлении арендных отношений, краткосрочный договор по умолчанию прекращает своё действие в связи с окончанием срока, а с арендатора и нанимателя снимаются обязательства по отношению друг к другу (пункт 2 статьи 683 ГК России).

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Заключение долгосрочного договора найма квартиры подразумевает наличие преимущественного права у арендатора на продление действия документа. Хотя владелец жилья также вправе выступить инициатором пролонгации сотрудничества, направив соответствующее уведомление квартиросъёмщику.

Читайте так же:  Какие льготы есть у военных пенсионеров

Если продлить договор решает наниматель квартиры, то отправлять уведомление арендодателю необходимо только в случае намерения внести поправки в действующий договор.

Действия до истечения срока

До того, как истечёт срок действия арендного договора, одна из сторон сделки имеет право выступить инициатором:
  • пролонгации договора;
  • прекращения арендных отношений.

После обсуждения и прихода к взаимному согласию арендатор и арендодатель могут по умолчанию продлить договор, либо прекратить сотрудничество.

После прекращения

После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях.

Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора.

При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить.


При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.

Как оформить?

Если после истечения срока действия арендного договора квартиросъёмщик продолжает пользоваться недвижимым имуществом арендодателя, а тот не имеет на этот счёт возражений, договор считается автоматически продлённым и никаких действий предпринимать не нужно (пункт 2 статьи 621 ГК России).

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Официально продлить действие договора найма можно двумя способами:

  1. Заключить новый договор найма жилого помещения.
  2. Оформить дополнительное соглашение к основному, первоначальному документу.

В Соглашении обязательно нужно указать дату и номер главного договора, данные паспортов и ФИО участников сделки. Документ оформляется в простой письменной форме в двух экземплярах.

При необходимости в соглашение вносятся новые условия (порядок и сумма арендных платежей, обязанность нанимателя оплачивать услуги ЖКХ и пр.) Подписать бумагу должны обе стороны сделки. После постановки подписей действие соглашения вступает в силу.

Кто заверяет?

Видео (кликните для воспроизведения).

Дополнительное соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Но по личному желанию арендатор и владелец недвижимого имущества могут заверить документ в нотариальной конторе.

Составленный заново краткосрочный договор также не требует регистрации. Договор же со сроком действия более 12 месяцев (долгосрочный) подлежит регистрационной процедуре в региональном Росресстре.

С юридической точки зрения более оптимально составление нового договора найма. Ведь так легче будет в дальнейшем оценить начало действий и прекращение действия документа. Квартиросъёмщик и владелец жилья вправе сколько угодно раз составлять новый документ, а число дополнительных соглашений не фиксируется.

С другой стороны, при доверительных отношениях между сторонами сделки заключать новый договор нет особой необходимости. Даже когда нужно внести изменения в условия аренды, достаточно оформить дополнительное соглашение.

Договор найма жилого помещения гарантирует безопасность и защиту интересов как владельца квартиры, так и квартиросъёмщика. Поэтому его продление — не менее важная процедура, чем оформление основного документа.

В новом договоре или дополнительном соглашении должны быть чётко прописаны все условия, права и обязанности сторон во избежание возможных споров в дальнейшем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Компетентное продление аренды квартиры: образцы документов и нюансы перезаключения договора

Нередко по истечении срока аренды квартиры, стороны желают сохранить условия действующего найма – в том же или изменённом виде.

В этом случае может возникнуть вопрос о том, как правильно оформить договорные отношения.

Давайте разберемся с деталями процедуры.

[2]

Какими законами регламентируется пролонгация?

Чтобы продлить срок пользования квартирой, нужно официально оформить отношения на новый срок, либо сохранить предшествующие в неизменном виде. То есть, просто не расторгать действующую аренду.

Практика регулирования продления действующих договорённостей обозначена в следующих законодательных актах:

  1. Продление действия аренды – статьи 450, 452, 674 ГК РФ.
  2. Письменная форма договора – статья 550 ГК РФ.
  3. Преимущественное право арендатора на новый срок и сроки уведомления при завершении действия договора – статья 684 ГК РФ.

Важно! Согласно нормам законодательства, действительным считается только письменный договор, оформленный на бумажном носителе и удостоверенный подписями сторон. Устные договорённости не вступают в юридическую силу. То же касается электронных документов.

По усмотрению арендатора и арендодателя документ может дополнительно удостоверяться нотариально, согласно положениям статьи 163 ГК РФ, а на основании норм Федерального закона № 218-ФЗ от 3.07.15 г. он подлежит регистрации в Росреестре.

Сроки уведомления

Уведомить контрагента о том, что договор может быть продлён или расторгнут, нужно в течение определённого периода, не дожидаясь момента завершения его действия.

Читайте так же:  Важные нюансы об оформлении заявления о переносе отпуска в связи с больничным листом — правильный об

Таким периодом считается 3 месяца, предшествующие окончанию срока аренды.

Например: если договор составлен 25 июня 2014 года, сроком на 5 лет, то уведомление о его прекращении следует отправить не позднее, чем наступит 25 марта 2019 года.

При прекращении аренды или переоформлении новым документом, соблюдение этого требования является обязательным.

Однако если стороны по умолчанию предпочитают сохранить действующие отношения найма, то обязательств по уведомлению контрагента нет.

Достаточно просто проигнорировать окончание действия договора – и он будет пролонгирован автоматически на тот же срок.

Справка: Если арендатор или арендодатель пропустит срок уведомления по халатности или по незнанию законодательства, это не отменяет автоматической пролонгации срока. Расторгнуть аренду в этом случае допустимо только по соглашению с контрагентом или через суд.

В случае автоматической пролонгации найма, юридическую силу сохраняют все действующие положения, то есть договор сохраняется в неизменном виде, в том числе – относительно сроков действия и стоимости аренды.

Типовая форма

Нужно иметь в виду, что по преимуществу договор или соглашение о пролонгации действия аренды, заключённый между арендатором и арендодателем, является вторичным документом. То есть самостоятельной, автономной правоспособности он не имеет, а выступает приложением к основному договору аренды, составленному на предшествующий срок, который в текущий момент подходит к завершению.

В этом случае действуют обязательные правила:

  • контрагенты соглашения те же, что и лица, подписавшие договор аренды;
  • во вводной части обязательно даются реквизиты договора аренды;
  • далее по тексту вносятся пункты, которые подлежат аннулированию или замене;
  • включаются новые положения, которыми заменяют аннулированные пункты;
  • соглашение подписывают участники отношений найма.

Когда существенные положения документа нужно изменить, старый договор расторгается сторонами. Вместо него заключается новый документ. Тогда все пункты нужно составлять заново, по той же схеме, что составлялся ранее действующий документ о передаче квартиры в пользование нанимателю.

В этом случае вновь указываются все обязательные или существенные положения, в числе которых должны быть:

  1. Наименование документа, место и дата его составления.
  2. Предмет договора: квартира, в отношении которой оформляется передача в аренду. С указанием кадастровых и технических характеристик, адреса расположения.
  3. Условия перехода арендных прав, сроки действия документа.
  4. Стоимость аренды, условия её предоставления арендодателю.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за неисполнение прав и обязанностей.
  7. Условия расторжения: по взаимному согласию, в одностороннем порядке.

Иные дополнительные положения вносятся по усмотрению сторон. В заключение обязательно ставятся подписи. При составлении нового документа можно заменять одного из участников. Например, вместо мужа участницей арендных отношений может стать супруга. Или – вместо родителей ребёнок, которому исполнилось 18 лет.

Что требуется приложить к соглашению найма жилого помещения?

При условии пролонгации прежних отношений, главным документом остаётся договор аренды, дополнением к которому оформляется новый документ, констатирующий факт продления аренды.

В этом случае обязательно требуется представить:

  • основной договор аренды;
  • паспорта сторон;
  • если действует представитель – нотариальную доверенность.

Этого будет достаточно, если не возникли новые обстоятельства. Например, женщина арендатор могла выйти замуж или развестись и сменить фамилию.

В этом и идентичном случае требуется приложить документ, удостоверяющий внесение тех или иных изменений.

В частности – свидетельство о браке, разводе, смене имени или отчества. То же касается помещения, если в результате узаконенной перепланировки изменилась жилая площадь, изменился адрес дома или появились иные изменения.

Внимание! Если договор аренды удостоверялся нотариально, то дополнительное приложение о пролонгации срока также должно удостоверяться нотариусом.

Если старый документ прекратил своё действие и вместо него составляется новый, то пакет документации должен содержать:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы на квартиру;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт;
  • кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.

В данном случае старый договор не потребуется, так как он переходит в категорию документов, утративших правоспособность.

Выбор в пользу продления старого или подписания нового договора зависит от предпочтений сторон и сопутствующих обстоятельств.

Продлить старый

Для того чтобы продлить старый договор, нужно:

  1. Одна сторона письменно уведомляет другую о том, что срок действия аренды жилья подходит к концу через 3 месяца.
  2. В уведомление вносится притязание на последующую пролонгацию права пользования квартирой, с указанием срока новой аренды.
  3. Составленная бумага передаётся собственнику жилья заказным письмом с уведомлением о получении или – под роспись собственника об её получении, поставленную на втором экземпляре, оставшемся у уведомителя.
  4. В случае согласия стороны составляют соглашение о продлении права аренды.

Это самая удобная процедура пролонгации, не допускающая интерпретаций. Кроме этого она допускает внесения некоторых корректировок, которые будут действовать в период вновь возникших арендных отношений.

Такие корректировки должны составлять не более 30% всех имеющихся положений.

Если не уведомлять контрагента, а пустить всё на самотёк, право аренды также будет автоматически продлено на новый срок. Но в этом случае продление срока может оказаться не добровольным, а стать причиной забывчивости и привести к одностороннему расторжению, в том числе – посредством судебных разбирательств.

Подписать новый

Новый договор составляется в следующих случаях:

  • когда требуется внести многочисленные изменения в тело документа;
  • если изменяются существенные условия договора;
  • когда вместо арендатора договор переоформляется на одного из его родственников;
  • по желанию арендатора или арендодателя.

Правоспособность пользования арендуемым помещением от способа пролонгации не изменяется.

Важно! Если собственник расторгнет договор с целью заключить его с третьими лицами, бывший арендатор вправе оспорить его в суде, так как он имеет приоритет перед другими участниками права аренды.

Подробнее о заключении стандартного соглашения аренды жилого помещения читайте здесь.

Нужна ли регистрация?

Необходимость соглашения обусловлена сроком, на который оно составляется.

Регистрации в Росреестре подлежат все договора и дополнительные соглашения, если срок их действия составляет более одного года.

Регистрация не требуется для соглашений, удостоверенных нотариально. Но и в этом случае сведения должны быть внесены в Государственный реестр недвижимости.

Поэтому такие соглашения и договора также следует подать в МФЦ, но пошлина за них взиматься не будет и вся процедура завершится не позднее трёх дней.

Читайте так же:  Как получить справку о заработной плате для субсидии – бланки и образцы заполнения о зарплате и проч

Если регистрируется вновь составленный договор, то пошлина за него будет взиматься в размере 2 000 рублей. А дополнительные соглашения облагаются пошлиной в 350 рублей.

Заключение

Договор аренды можно продлить автоматически, не предпринимая никаких действий, а можно составить дополнительное соглашение к договору аренды. Также допускается прекратить аренду в связи с завершением срока и заключить новый договор. Если он заключается на срок более одного года – его следует зарегистрировать в Росреестре.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как составить договор краткосрочного найма жилого помещения согласно законодательству РФ

Традиционно на рынке высокий спрос на краткосрочный найм жилья. Чаще всего сроки варьируются от нескольких суток до 5–6 месяцев, что особенно актуально для путешественников, студентов, обучающихся в других городах, и сотрудников, приехавших в командировку. Сделки по найму должны быть в обязательном порядке оформлены документально – это позволит защитить интересы сторон и снизит вероятность возникновения споров.

Что это за документ?

Это гражданско-правовой документ, фиксирующий факт временной передачи прав на владение и использование жилья от наймодателя (владельца) и к нанимателю. Основной характеристикой документа является его возмездность.

Процедура составления и заключения соглашения регулируется нормативно-правовыми актами, которые применимы для прочих аналогичных видов соглашений, в частности — статьями 671 и 674 ГК РФ.

На законодательном уровне не закреплен единый бланк для договоров краткосрочного найма, допустима простая письменная форма с обязательным внесением существенных условий.

Срок действия

Срок может варьироваться от нескольких суток до 12 месяцев (согласно пункту 2 статьи 683 ГК РФ).

Структура при съеме-сдаче квартиры

Должны присутствовать разделы:

В конце должен быть указан регламент оформления договора, в том числе количество подписанных экземпляров и условия передачи имущества.

Особенности

Договор имеет ряд особенностей:

  1. Срок в соответствии со статьей 683 ГК РФ не должен превышать 12 месяцев.
  2. За арендатором не сохраняется право преимущественного найма. Владелец жилья не обязан предлагать именно этому нанимателю возможность продления договора.
  3. Наниматель не вправе вселять в переданную ему в соответствии с краткосрочным договором найма квартиру временных жильцов даже на короткий срок.
  4. Если наниматель скончался до окончания действия соглашения, его близкие не имеют права заменить его и заселиться в арендуемую квартиру.

  • Если наймодатель выявил факты ненадлежащего использования принадлежащего ему имущества, то он не обязан предоставлять время на устранение нарушений.
  • Если владелец недвижимости, сданной внаем, принял решение о ее продаже, он обязан оповестить об этом нанимателя не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой сделки. Для этого необходимо направить письменное уведомление.
  • Регистрация и заверение

    Согласно положениям п. 2 статьи 674 ГК РФ договор краткосрочного найма не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Заверять соглашение у нотариуса также не требуется. Документ, составленный в письменной форме, обладает юридической силой в полной мере.

    Доп документы

    Акт приема-передачи

    Гарантирует сохранность имущества собственника жилья, которое вместе с объектом недвижимости передается нанимателю.

    Является обязательным приложением к договору.

    Наниматель должен проверить фактическое наличие перечисленного имущества, а также проверить его состояние. Желательно провести процедуру фотофиксации. Фотографии должны быть распечатаны в 2 экземплярах и храниться на руках у каждого из участников сделки.

    Внимание! Акт должен быть составлен в 2 экземплярах. Подробнее читайте здесь.

    В последнем пункте должно быть зафиксировано согласие нанимателя в том, что переданное помещение пригодно для проживания и соответствует заявленным требованиям.

    Акт возврата

    При выселении квартирантов должен быть составлен акт возврата. Этот документ – гарантия наймодателя в том, что собственник не предъявит к нему необоснованных претензий относительно состояния сданного жилья.

    При его составлении используются произвольные формулировки. Текст должен содержать отсылку к основному договору найма и акту приема-передачи имущества. После того как документ подписан – сделка признается завершенной.

    Для справки: Акт возврата не нужно заверять у нотариуса, документ составляется в простой письменной форме.

    Здесь подробная статья про этот документ.

    Расписка – это документ, который свидетельствует о том, что между сторонами были проведены денежные расчеты. Составляется в свободной форме, стандартизированного образца законодательными нормами РФ не предусмотрено.

    Пролонгация

    Для продлении соглашения необходимо:

    • выразить желание о пролонгации договора;
    • обсудить условия и срок найма;
    • после того как согласие достигнуто – требуется составить доп. соглашение о продлении договора найма (в соответствии со статьями 450, 452 и 674 ГК РФ).

    Для справки: Договор остается краткосрочным, если пролонгация обеспечивается оформлением доп. соглашения, срок действия которого не превышает 12 месяцев.

    [3]

    Если участники сделки не смогли договориться о продлении соглашения договор будет расторгнут из-за истечения срока действия в соответствии с пунктом 2 статьи 683 ГК РФ.

    Детально этот вопрос обсуждаем тут.

    Заключение

    Грамотно составленный договор является гарантом защиты интересов как арендатора, так и собственника сдаваемого жилья. Если объект недвижимости сдается внаем без соответствующего соглашения, то риски попасться на уловки мошенников значительно возрастают.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источники


    1. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.

    2. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.

    3. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.
    Продление договора аренды квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here