Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке

Самое полезное в статье: "Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке" с полноценной оценкой информации и выводами. На все вопросы может ответить дежурный юрист.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Выбираем квартиру в новостройке: на что нужно обратить внимание?

Спрос на первичное жилье продолжает набирать обороты. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, жилищное строительство не снизило свои объемы. Желание приобрести квартиру в новостройке вполне понятно и объяснимо: современные дома поражают своей архитектурой, просторными комнатами и кухнями, продуманными планировками, современными лифтами и системами безопасности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Новое жилье лишено так называемой негативной энергетики, которая так пугает покупателей квартир на вторичном рынке. Можно долго перечислять очевидные преимущества новостроек, однако существует немало рифов и подводных камней, на которые может наткнуться неопытный покупатель новостроя. Как правильно выбрать квартиру в новостройке? Узнайте в нашей новой статье.

Недостатки квартир в новостройках

Приобретая жилье в новостройке, следует понимать, что о комфорте придется надолго забыть, поскольку квартира «после строителей» — это всего лишь бетонные стены и перекрытия, да разве что металлопластиковые окна. Вселившимся новоселам предстоит не только очистить вожделенные квадратные метры от строительного мусора, но и подготовить их к нормальному проживанию.

Довольно часто после строителей новоиспеченные жильцы обнаруживают щели, бреши в стенах и оконных проемах, которые предстоит замуровывать собственными усилиями.

Ввиду полного отсутствия коммуникаций и сантехники, на плечи жильцов ложится и эта проблема: предстоит монтаж и установка сантехники, электропроводки, розеток и выключателей, газовой или электроплиты. Кроме того, придется с нуля проводить отделочные работы, установку межкомнатных дверей.

Таковы реалии первичного рынка жилья. Комфортное проживание в элитных новостройках на первых порах требует огромных усилий и капиталовложений.

Еще одним неприятным сюрпризом может стать появление на потолке и стенах трещин через несколько лет после вселения. Этот факт весьма неприятен, так как сводит на нет дорогостоящий ремонт, но прогнозируем. Дело в том, что все новые дома дают усадку.

Процесс этот длительный, и может пройти несколько лет, прежде чем жильцы заметят подвижки статичных конструкций. Кроме того, интенсивность усадки зависит от вида грунта и глубины залегания грунтовых вод. Немаловажно и качество строительных материалов – панельных плит и железобетонных конструкций.

В некоторых случаях застройщики сдают дома «под ключ», включая стоимость отделочных работ в общую цену.

Руководствуясь вышеописанными фактами, многие покупатели стремятся выбрать квартиру в тех новостройках, которые уже преодолели 5-летний рубеж эксплуатации. Этим они избавляют себя от бремени длительного и дорогого ремонта.

Выбор новостройки

Планируя покупку строящегося жилья, необходимо определиться с типом постройки. На сегодняшнем рынке первичной недвижимости преобладает монолитное, панельное и кирпично-монолитное строительство. В чем же их отличия?

Панельное строительство хорошо известно гражданам постсоветского пространства. Этот метод позволяет возводить здания вдвое быстрее, чем, скажем, возведение монолитных построек.

Современные строительные технологии предусматривают производство трехслойных панелей с высокими теплоизоляционными параметрами. Этот тип панелей успешно применяется в типовом строительстве И-155, С-222, П-3М, П44Т, в том числе и в Москве:

  • Так, серия И-155 – это 10-24-этажные постройки с монолитным цоколем, введенные в эксплуатацию с 2000 г. Стеновые панели имеют толщину 320-400 мм (для фасадов) и 440-540 мм (торец). Крыша плоская, залита слоем гидроизоляции и покрыта плиткой.
  • Дома серии П-3М – это 8-17-этажные здания с невысокими техническими характеристиками. Толщина панелей не превышает 180 мм, крыша плоская. Снаружи дома облицованы плиткой. Квартиры в таких домах значительно дешевле, нежели в других.
  • Серия П44Т – это 14-16-этажные дома со скатной крышей, крытой натуральной черепицей. Стены выполнены из трехслойных, с добавлением полистирольной прослойки панелей. Толщина панелей 30см, а особенность стыков обеспечивает полную герметичность швов. Снаружи дома облицованы современной плиткой, имитирующей кирпич. Эти дома строят с 1998 г.
  • Серия С-222 – последняя в панельном строительстве. Это 17-этажные постройки, возводимые из многослойных плит (до 650 мм), кирпича и архбетона. В зданиях такого типа отсутствуют швы, а наружная облицовка выполнена из натурального кирпича. Планировка квартир – ультрасовременная.

Монолитное (кирпично-монолитное) строительство – относительно новый вид, несмотря на простоту техники. Это цельные здания без швов, с высокими потолками, просторной планировкой. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, и не носят массовый характер.

Как выбрать этаж и расположение квартиры в новостройке?

Выбирая этаж, следует руководствоваться своими возможностями и запросами. Пожилому человеку тяжело будет взбираться на верхние этажи в случае проблем с лифтом. При этом следует учесть, что большинство новостроек первый и второй этажи отдают под коммерческие проекты.

Верхние этажи идеально подходят тем, кто не терпит шум, несущийся сверху, однако отсутствие технического этажа должно насторожить – в жаркую пору в квартире будет душно, в дождь есть риск потеков.

Выбор расположения квартиры на этаже зависит от того, какую панораму хотелось бы видеть жильцам. Но главным предостережением можно считать примыкание помещений к шахте лифта.

Как выбрать планировку квартиры?

Выбирая планировку, следует внимательно проверить расположение вентиляционных шахт, служебных и смежных помещениях, дабы в будущем не оказаться заложником обстоятельств. Кроме того, необходимо убедиться в наличии несущих стен, обеспечивающих надежность здания.

Торцевые и угловые квартиры славятся холодными, промерзшими, покрытыми грибком стенами. Если нет возможности отказаться от такого расположения, нужно позаботиться о том, чтобы к торцевой стене было подведено централизованное отопление.

Стоимость квартир в новостройках

Цена на квартиру в новостройке, пожалуй, главный критерий выбора. При продаже жилья в строящемся доме озвучивается цена за 1 м 2 . Поскольку эта цифра напрямую зависит от качества постройки (типа и серии), а также места расположения, можно сделать оптимальный выбор, промониторив рынок первичной недвижимости.

Не стоит забывать, что сумма, названная в долларовом эквиваленте, в конечном итоге может оказаться непредсказуемой. Поэтому очень важно заранее оговаривать с продавцом сумму в рублевом эквиваленте.

Разумеется, выбирая расположение дома, следует сделать акцент на инфраструктуру: магазины, аптеки, школы, детские сады, поликлиники, транспортные развязки должны находиться в непосредственной близости.

Читайте так же:  Лимит на иностранцев

Приобретая квартиру в новостройке от уже заселившегося хозяина, стоит быть очень осторожным. Если квартира была в собственности всего несколько месяцев или год, то скорей всего с этой квартирой что-то не так: либо проблемы с документами от застройщика, либо это перепродажа в связи с какими-то махинациями.

Также должна насторожить низкая цена на жилье в новостройке. В любом случае, прежде чем соглашаться на покупку, нужно провести тщательную проверку документов. Эту процедуру можно поручить специалисту по продаже недвижимости, или обратиться с этой проблемой к государственному нотариусу.

Как выбрать квартиру в новостройке? Смотрите следующее видео:

Как выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке?

Большое количество людей из года в год выбирают покупку квартиры в строящемся доме. Это не удивительно, так как подобное приобретение обходится в разы дешевле, особенно на ранней стадии строительства.

Привлекательность такой покупки довольно высока, но не менее высоки и риски. Каждый покупатель строящейся недвижимости сталкивается вопросами – достроиться ли дом и какого качества он будет?

Более подробно о застройщиках вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать билет и распечатать его.

Первичный отбор застройщиков

Прежде чем заключать договор с застройщиком постарайтесь найти о нем как можно больше информации, изучите статистику построенных домов, узнайте были ли судебные споры с дольщиками и сравните цены.

Для поиска информации подойдут различные источники, такие как:

Поищите информацию на официальном и сайте о завершенных объектах или пообщайтесь на форуме с теми, кто уже приобретал жилье у этого застройщика. Посмотрите фотографии и видео строящегося дома, оцените скорость строительства.

Изучите статьи в газетах и журналах, а также репортажи на телевидение, но не забывайте, что некоторые материалы могут быть рекламными.

Возможно кто-то из ваших друзей уже имел опыт покупки квартиры в строящемся доме. Поговорите с ними. Личной опыт – самый ценный. Кроме того, вы сможете сразу узнать о примерных дальнейших вложениях, касающихся ремонта новой квартиры.

Экскурсия по объекту

Поезжайте на стройку. Там можно найти рабочих и поговорить с ним о том, как быстро идет строительство и узнать, какие прогнозы они дают.

[3]

Какие документы смотреть?

После того как вы собрали всевозможную информацию о застройщиках, выбрали для себя подходящего, самое время проверить документы.

Необходимо запросить учредительные документы: устав, свидетельство о присвоении ОГРН и ИНН.

Также попросите, чтобы вам предоставили лицензию на строительство и обязательно проверьте срок ее действия.

Кроме это застройщик обязан предоставить вам документы, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство и проектную документацию.

Более подробно о документах, которые должны быть у застройщика вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать билет и распечатать его.

Что должно быть в договоре?

На данный момент самым безопасным договором для дольщика является договор долевого участия в строительстве жилья, который обязательно регистрируется в Росреестре, что полностью исключает двойные продажи.

Но есть и другие договоры, которые застройщик может предложить, например: договор уступки прав требования или договор паенакопления в ЖСК.

Каким бы ни был договор в нем обязательно должны быть указаны:

  • Адрес будущего дома,
  • Кадастровый номер участка
  • Этаж и предварительный номер квартиры
  • Планировка, размер и отделка
  • Дата сдачи

Кроме основного договора хороший застройщик должен выдать договор страхования недвижимости. Подписав его вы сможете обезопасить себя от остановки строительства по причине банкротства или стихийного бедствия.

Рейтинг застройщиков

Ежегодно составляются различные рейтинги застройщиков, чаще всего они особо не отличаются друг от друга — участники остаются одними и теме же, а места меняются.

  • «ДОНСТРОЙ»
  • «ПИК»
  • «Группа Эталон»
  • ФСК «Лидер»
  • «ЮИТ Московия»
  • «ЮИТ СитиСтрой»
  • «Строительная компания ЛСР. Недвижимость-Москва»
  • «Баркли»

Покупка квартиры в строящемся доме – выгодная и оправданная сделка. Самое главное покупать ее у проверенного застройщика и внимательно проверять документы.

Как выбрать надёжного застройщика

Строительная сфера неуклонно расширяется. Выбор настолько велик, что разбегаются глаза. Остановиться на выборе хорошей квартиры несложно, но больше всего волновать покупателя должен вопрос – как выбрать застройщика?

От этого выбора будет зависеть то, насколько надёжно вложены деньги. Обернутся ли они реальным правом собственности на квартиру. Вот что должно быть в приоритете, при выборе недвижимости. Мы подскажем критерии такого выбора, осталось только прочитать статью.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры

Для многих граждан, покупка недвижимости – это не дешёвое приобретение. Поэтому все хотят быть уверенными в строительной компании. Такая уверенность может появиться, после того, как в отношении строителей осуществлятся действия, направленные на проверку их добросовестности.

[1]

Понятие добросовестности довольно широкое. Поэтому необходимо его кратко расшифровать именно по отношению к строительному бизнесу.

  1. Использование качественных материалов
  2. Обеспечение доступа к проектно-сметным документам
  3. Разумные сроки, установленные для окончания строительства
  4. Соблюдение всех обязательных условий, установленных законодательством для ведения строительного бизнеса
  5. Договор долевого участия не должен иметь пунктов, которые могут быть признаны судом ничтожными

Кроме всего прочего, рейтинг застройщиков, должен быть привязан к продолжительности нахождения на строительном рынке. Вместе с тем, судить о надёжности строительной компании следует из того, как были построены и сданы в эксплуатацию предыдущие строительные объекты.

Читайте так же:  В каком размере и кто получает минимальное пособие по беременности и родам из мрот с учетом последни

Как определить полномочия застройщика

В настоящее время лицензии конкретным застройщика не выдаются. Поэтому прежде всего, необходимо обратить внимание на членство застройщика в СРО (саморегулирующая организация). Это и будет свидетельствовать о том, что все работы лицензированы.

Однако СРО тоже необходимо проверить. Лучше всего отдавать предпочтение тем организациям, которые уже давно находятся на рынке. Понятие СРО появилось в России в 2010 году. Так что углубляться в историю до этой даты не стоит.

Также следует обратить внимание на то, какие виды работ могут выполняться членами СРО. Конечно же, основные из них должны обязательно входить в состав, необходимый для строительства жилых домов.

  1. Все что относиться к проектированию инженерных систем здания
  2. Проектирование конструкций строящихся объектов
  3. Составление проектно-сметной документации
  4. Непосредственное осуществление строительства

Вместе с тем нужно посмотреть, пользуется ли застройщик услугами субподрядчиков. Такое бывает сплошь и рядом. При этом субподрядчики не входят в состав СРО.

Строительные организации совершают такие действия, если у них существует недостаток в ресурсах (техника, рабочие, складские помещения).

Время, планируемое для завершения строительства

Сразу уточним, что закон не устанавливает конкретный срок, для осуществления каких-либо строительных работ. Все зависит от мощностей и ресурсов, которыми обладает строительная организация. На этом основании можно сделать определённые выводы о надёжности застройщика.

Однако, как определить, разумен ли срок строительства здания?

С развитием строительной сферы, происходит и её реформация. В настоящее время довольно успешно действует сайт – https://www.reformagkh.ru/. Он создан на государственном уровне. Используя его материалы, можно провести сравнительный анализ.

В нашем случае, необходима следующая информация:

  1. Сроки запуска дома в эксплуатацию. На сайте можно найти абсолютно любой дом, находящийся в РФ.
  2. Дата начала строительства дома.
  3. Организация, которая занималась строительством.

Сравнив сроки строительства какого-либо объекта, с тем временем, которое заявлено в договоре долевого участия. Можно ответить на вопрос, долго ли будет строиться дом или целый жилищный комплекс. Это ещё один способ для того, чтобы выбрать хорошего застройщика.

Документальная основа строительства

Гражданин, желающий стать участником долевого строительства, вправе запросить у застройщика следующие документы для просмотра:

  • Учредительные документы
  • Информацию о его регистрации в госорганах, месте расположения, распорядке работы главного офиса
  • Проектно-сметную документацию
  • Документы, свидетельствующие о том, что получено разрешение на строительство
  • Правоустанавливающие документы на участок земли, отведённый под строительство.
  • Сведения о том, планируются ли нежилые помещения в строящемся здании. Если да, то с какой целью
  • Сведения о предполагаемом сроке окончания работ
  • Информацию о ценовой политике за квадратный метр жилья
  • Информацию обо всех субподрядчиках, которых планируется привлечь для осуществления работ
  • Данные о том, каким образом происходит обеспечение договоров долевого участия (сведения о страховщиках, осуществляющих страхование)

Вот примерный перечень, содержащий сведения о том, какие документы должны быть у застройщика. Есть и другие документы. Но они нужны, когда строительство касается, например, каких-либо секретных объектов.

Дополнительные нюансы подписания договора

Выбором застройщика не следует ограничиваться. Особое внимание необходимо уделить договору долевого участия. Перед тем как подписать, его в обязательном порядке нужно показать юристу.

Это делается для того, чтобы избежать в дальнейшем проблем, которые часто закладываются в такие документы. Эти подводные камни для покупателя квартиры, являются спасательным кругом для застройщика.

И, несмотря на то, что законом предусмотрено страхование ответственности строительной организации, всё равно имеются лазейки в законодательстве. Их можно устранить через суд.

Но ведь квартиру покупают не для того чтобы судиться с застройщиком, а для того чтобы жить в ней. Поэтому перед тем как выбрать квартиру, застройщика, необходимо проконсультироваться в юридической фирме.

Квартиры от застройщиков в Краснодаре

ВСЯ ПРАВДА О НОВОСТРОЙКАХ

И ЗАСТРОЙЩИКАХ КРАСНОДАРА

Полезные статьи для всех, кто хочет

переехать в Краснодар и безопасно купить

новую квартиру.

Как выбрать надежного застройщика и купить квартиру в новостройке

Здравствуйте, дорогие друзья! В очередной раз хочу поделиться с вами своим опытом и рассказать «Как выбрать застройщика при покупке квартиры в новостройке». Как это сделать правильно, чтобы не потерять деньги.

Буду делиться исключительно своим положительным опытом, т.е. реальными продажами квартир, покупатели которых, получили ключи и остались счастливы.

Вы собрались купить квартиру в строящемся доме, и сразу возникает логичный и самый важный вопрос — Какого застройщика выбрать? Как не пролететь? Как купить не дорого, безопасно и надёжно? И рыбку съесть и … )))

Согласен, слишком много получилось слов Как, и тем не менее . . .

Как я оцениваю надёжность и репутацию застройщиков

В первую очередь, я предлагаю людям застройщиков, у которых давняя положительная репутация строительства, заработаная конкретными делами:

— Застройщик существует на рынке не первый год и у него есть несколько сданных домов;

— В этих домах живут люди и все счастливы;

— Само собой, у застройщика должны быть все разрешительные документы, подробнее об этом я написал в статье про Новостройки по 214 ФЗ.

Выбрать надежного застройщика достаточно просто

Нужно посмотреть, что он уже построил и как построил. Ещё не помешало бы опросить пару жильцов дать свои отзывы о застройщике, и если они положительные, то покупайте.

Но обратная сторона медали таких застройщиков это – цена. Она выше средней.

Например, в Краснодаре средняя цена на первичном рынке жилья комфорт класса — 37 000 рублей за м 2 . То у таких застройщиков (которых я описал выше) цена будет 39 — 40 000 рублей и выше, в зависимости от района и этапа строительства.

Видео (кликните для воспроизведения).

Да . . . не укладывается в наших российских головах, что качество и надёжность всегда стоит денег.

А сейчас я раскрою кухню этих успешных застройщиков

Как известно, реклама — двигатель торговли. Соответственно, чем сильнее и дороже двигатель, тем сильнее торговля 🙂

В Краснодаре например, есть 3 крупных, конкурирующих между собой, застройщика, рекламой которых заклеен весь Краснодар, со всеми маршрутками, остановками, трамваями, баннерами и т.д.

Читайте так же:  Как зарегистрировать и снять с регистрации несовершеннолетнего ребенка по месту жительства

Из-за огромного её количества у людей создаётся впечатление масштабности застройщика, его крупности и надёжности.

Естественно рекламные бюджеты заложены в высокие цены на квартиры этих застройщиков, а огромная волна клиентов с этой рекламы с лихвой окупает все затраты.

Получается, опять все счастливы – застройщики выглядят надёжными, продают квартиры и строят дома, а люди раскупают эти квартиры на этапе строительства и в срок получают ключи.

Но ведь «Мы хотим купить не только надёжно, но и выгодно», скажете вы!

«Это тоже возможно» отвечу я 🙂 и ниже об этом.

Надёжных застройщиков условно можно разделить на 2 группы:

Первые: застройщики, у которых есть опыт и репутация — это те, которых я описывал выше;

Вторые: застройщики, которые недавно пришли на рынок. У них ещё нет завоёванной репутации, однако они строят свои дома за собственные средства, т.е. у них есть деньги.

Итак, о вторых, по порядку.

Застройщики без опыта, но с деньгами

Они говорят: «Мы строим свой дом полностью за свои деньги, а не за деньги дольщиков».

Во-первых — я никому не верю на слово, что у них, мол, есть свои деньги;

Во-вторых — не спешу предлагать такого застройщика людям, пока он не докажет свои слова делом — построит свой дом качественно и быстро. Вот тогда посмотрим.

«Кстати с 1 января 2017 года вступили в силу поправки в ФЗ-214, по которым теперь покупатель вправе потребовать у застройщика представить вам заключение о финансовой деятельности за последний год».

Скоро напишу статью, обо всех нововведениях 214-ФЗ вступающих в силу в 2017 году.

Однако, езжу я мимо объекта такого застройщика и вижу, что он строится очень быстро, даже быстрее, чем соседи-конкуренты, «опытные и надёжные» застройщики.

Обычно монолитно-кирпичный 16-ти этажный дом строится 1,5 – 2 года, а этот за год выстроил коробку и начал остеклять окна, причём хорошим, дорогим профилем.

Зашёл я на стройку, а там и качество оказалось гораздо выше, чем у «опытных и надёжных»: потолки выше, стены толще, между квартирами перегородки не из газоблока, как это принято у большинства застройщиков, а из монолитного железобетона (т.е. нулевая слышимость с соседями).

При всём этом, ценник у него 35 — 37 000 рублей за м 2 , потому что это его первый объект, и ещё не раздут рекламный бюджет. Зато есть собственные деньги на строительство, и огромное желание быстро построить качественный дом. Чтобы он стал визитной карточкой застройщика.

Оказалось, что этот застройщик последние 5 лет участвовал в строительстве 12 одних из самых дорогих многоквартирных домов Краснодара, где он и получил опыт строительства качественных домов и заработал на этом много денег.

Теперь эта организация самостоятельно решила стать застройщиком, реализовать свой, как оказалось, богатый опыт строительства реально за свои деньги.

Уже через 1 год после начала строительства стало понятно, что у этого застройщика действительно можно покупать квартиры и повезло тем, кто успел это сделать достаточно выгодно. В том числе и несколько моих клиентов.

ЭПИЛОГ:

Надеюсь, я доступно и понятно рассказал вам, как правильно выбирать надёжных застройщиков, чтобы вы смогли без каких-либо рисков купить квартиру в новостройке.

Хочу также обратить ваше внимание, что цены я приводил в примере на жильё «комфорт класса», т.е. существует ещё и жильё дешевле – «эконом класса», а также дороже — «преммиум и бизнес класс».

Продробнее о которых, я рассказал в этой статье.

Однако, нужно понимать: чем цены у застройщика ниже, тем больше риск «влипнуть».

При этом выяснелось, что выбрать надёжного застройщика реально не сложно. Купить квартиру от застройщика недорого и выгодно, можно и даже нужно. 😉

Для этого есть два простых способа:

Первый: самостоятельно прочесть несколько моих статей в «Школе покупателей» на этом сайте, в которых я делюсь своим опытом;

Второй: обратиться ко мне лично – я поделюсь с вами своим опытом, порекомендую вам самых успешных и недорогих застройщиков.

В любом случае, оба варианта абсолютно бесплатны для вас. Выбор за вами.

Напоследок, хочу показать вам видео одного хорошего застройщика, как он качественно и надёжно строит свои дома в Краснодаре.

Как правильно выбрать застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры на этапе строительства дома может быть выгодным вложением, при условии, что строительные работы пойдут по намеченному плану, без заморозок. Цены на такую недвижимость ниже, но и рисков больше, если не знать, как выбрать застройщика при покупке квартиры. Существует несколько критериев, по которым определяется его надёжность. Учитывая эти критерии, можно прийти к пониманию того, как правильно выбрать застройщика.

Критерии выбора

Перед тем как вкладывать крупную сумму денег в покупку жилья на стадии строительства или в новостройке, необходимо собрать как можно больше информации о девелопере и интересующем вас проекте.

Степень надёжности застройщика

Такую информацию можно собрать через интернет. Прежде всего, следует зайти на сайт застройщика и оценить его деятельность, ориентируясь наследующую информацию:

  1. Продолжительность профессиональной деятельности и количество объектов.
  2. Инвесторы проектов и партнёры.
  3. Проектные декларации.
  4. Судебные разбирательства.
  5. Отзывы дольщиков.

Продолжительность профессиональной деятельности и количество объектов

Чем дольше компания находится на рынке строительства, тем больше шансов на то, что она надёжна. Однако, это не означает, что нет необходимости проверять её деятельность за всё время существования. Нужно узнать, не было ли у данной фирмы заморозок строительных работ на сданных объектах.

О многом говорит количество уже построенного и строящегося жилья. Так, например, если организация продолжительное время успешно занимается застройкой в нескольких регионах, скорее всего, она имеет надёжных инвесторов и партнеров.

Инвесторы проектов и партнёры

Важны и партнёры застройщика. Если ими являются крупные строительные компании с хорошей репутацией и продолжительной деятельностью в данной сфере, значит и за самого застройщика можно быть относительно спокойным. Вряд ли такая строительная фирма будет портить свою репутацию, вступая в партнёрские отношения с ненадёжным застройщиком.

Проектные декларации

Обычно данная информация находится в открытом доступе на сайте застройщика или в интернете и содержит полные сведения о деятельности компании за последние три года. Любой застройщик обязан предоставлять открытые декларации по всем своим проектам. В них отражены данные о девелопере, конкретном проекте, наличии или отсутствии задолженностей.

Судебные разбирательства

Необходимо также проверить, не было ли у застройщика судебных разбирательств с кредитными организациями или недовольными дольщиками. Для этого необязательно искать сведения по сайтам районных судов.

Централизованно получить такую информацию можно на сайте Электронное Правосудие. Здесь собрана данные обо всех судебных производствах на территории РФ. Для получения справки достаточно ввести в соответствующее поле название организации или ее ИНН.

Отзывы дольщиков

Большое значение имеют и отзывы участников долевого строительства данного девелопера. Но полностью рассчитывать на интернет в данном случае было бы не дальновидно. Ведь многие комментарии здесь оставляют не сами клиенты, а исполнители, нанятые компаниями с этой целью. Однако, есть смысл поискать негативные отзывы.

Не стоит упускать случай почитать и положительные отклики, но среди них нужно отобрать те, которые не имеют признаки написания на заказ. С целью получения более достоверной информации лучше лично посетить один или несколько готовых объектов.

Это даст возможность своими глазами оценить качество строительства, увидеть какие-то изъяны. Не лишним будет и пообщаться с жильцами. От них можно получить ценные сведения о технических недочётах в сданном доме или иных существующих проблемах.

Читайте так же:  Баллы по огэ определение минимального и максимального количества баллов огэ

Проверка документации

Перед тем как делать окончательный выбор застройщика, нужно подвергнуть тщательной проверке все документы, связанные с выбранным проектом, а также сам договор купли-продажи.

Документы на проект

Недобросовестный застройщик не сможет представить всех необходимых бумаг, и будет любыми способами обходить этот вопрос. Добросовестный девелопер предоставит будущему дольщику полный пакет, который включает в себя:

  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие документы на участок и дом;
  • договор о страховании ответственности.

[2]

Если застройка участка ведётся без разрешительных документов, она может быть приостановлена при первой же проверке. Помимо этого нужно помнить, что девелопер должен иметь разрешение именно на возведение многоэтажного, а не частного дома.

Правоустанавливающие документы на участок и дом должны отражать юридическое отношение девелопера к этим объектам. Он может быть, собственником или арендатором. Поскольку аренда предполагает определенный срок действия, необходимо убедиться в том, что её срок не истечёт до завершения строительства.

Необходимо удостовериться и в том, что застройщик застраховал свою ответственность. Тогда, в случае возникновения каких-либо проблем, он сможет рассчитаться с дольщиками за счёт страховой выплаты.

Финансирование проекта

Чтобы исключить дополнительные риски, важно также понять за счёт каких средств ведётся строительство. Здесь возможны три варианта:

  1. За счёт застройщика.
  2. За счёт кредитных средств.
  3. За счёт дольщиков.

Первый вариант самый предпочтительный. Риск банкротства застройщика здесь наименее вероятен. Ведь строительство ведётся на средства самого девелопера. При их недостатке у него будет возможность взять кредит или пустить в дело деньги дольщиков.

При втором варианте есть некоторая опасность того, что девелопер не выполнит кредитных обязательств перед инвестором. Но в этом случае у него будет запасной вариант – воспользоваться для погашения долгов деньгами дольщиков.

Третий вариант самый плохой. В этом случае при нехватке денежных средств возможна заморозка строительства. На практике такое происходит не редко, поэтому данный вариант можно выбирать в самом крайнем случае, ведь риск очень велик.

Перед покупкой недвижимости необходимо тщательно изучить договор. В нём могут быть отражены значимые с юридической точки зрения детали, которым юридически неподкованный человек не придаст значения. Поэтому документ лучше отдать на проверку опытному юристу. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

  1. Сроки передачи объекта.
  2. Его полная стоимость.
  3. Сроки и порядок выплат.
  4. Гарантийные сроки.

В документе должно быть оговорено, что покупатель является участником долевого строительства и по его окончании получает в собственность конкретный объект (точный адрес его расположения, этажность, метраж, количество комнат и основные характеристики).

Отдельное внимание следует уделить печати и подписи. Договор должен быть заверен именно мокрой печатью компании-застройщика. Подписывать такой документ должно уполномоченное лицо, имеющее право на подпись. В противном случае договор не будет иметь юридической силы.

Как свести риски к минимуму

Выбирая девелопера, следует понимать, что ни один даже самый опытный эксперт не в состоянии предсказать успех предприятия при покупке жилья у застройщика. Срыв строительства может произойти и не по вине самого застройщика, например, из-за разразившегося экономического кризиса или изменения курса валют. Но есть способ свести риски к минимуму, проверив следующие данные:

  1. Скорость строительных работ на объекте.
  2. Периодичность выплат зарплаты строителям.
  3. Стоимость квадратного метра предлагаемого жилья.

Не стоит спешить с покупкой жилья, понаблюдайте, как идет строительство на выбранном объекте. Сделать это можно даже через интернет – многие девелоперы устанавливают веб-камеры вблизи строящихся зданий. Если они не установлены, можно посещать объект лично один раз в месяц. При нормальном ходе работ за это время воздвигаются два-три этажа.

Посещая объект, поинтересуйтесь у строителей, насколько регулярно они получают зарплату. Невыплаты или их задержки могут сигнализировать о том, что у застройщика начались финансовые трудности.

Плохим показателем является и сильно заниженная стоимость за квадратный метр предлагаемого жилья. Следует обязательно выяснить у девелопера. с чем это связано. Наверняка, у предлагаемых квартир есть какие-либо дефекты.

Заключение

Покупая жилплощадь у застройщика, не нужно торопиться, ведь совершив ошибку в выборе, вы получите множество проблем и необходимость выяснять отношения через суд. Чтобы этого избежать, важно тщательно и не спеша проверить самого девелопера и документы, связанные с приобретаемой недвижимостью.

Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке?

Если вы решили приобрести жилье, то в первую очередь следует учесть макроэкономическую ситуацию в стране, чтобы избежать ряда внешних рисков, оказывающих влияние на компанию-застройщика. Если все же возникла острая необходимость в покупке жилья, то необходимо внимательнейшим образом подойти к процессу выбора застройщика.
Читайте так же:  Командировочные расходы в налоговом учете

Существует несколько основных аспектов при выборе компании-застройщика, на которые следует обратить внимание: информация о застройщике, проектная декларация, информация об объекте, аккредитация в кредитных учреждениях, информация о методе сделки, а также наличие страхования ответственности застройщика. Согласно статьям 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ компания-застройщик обязана осветить вышеуказанные направления.

Информационная открытость застройщика должна находиться на высоком уровне. В первую очередь потенциальный покупатель должен получить ответы на вопросы: сколько застройщик работает на профильном рынке; где находится офис и по каким телефонам можно дозвониться, если возникнут какие-либо вопросы; что строит застройщик; кто является директором компании и достаточно ли у него опыта.

Первичным источником информации является сайт организации, на котором, помимо основной информации о компании, должны быть размещены также сканированные копии проектной декларации, разрешения на строительство, информация о строящихся и реализованных проектах, актуальная контактная информация, сканированная копия типового договора и данные о методах приобретения жилья. Дополнительным плюсом будет наличие фото- и видеоотчетов для мониторинга состояния стройки. Строящийся монолитный дом ежемесячно должен стабильно прирастать на 1–2,5 этажа, панельный – на 3–5 этажей.

Помимо сайта компании, необходимо дополнительно обратить внимание на картотеку арбитражных дел и специализированные форумы – возможно, застройщик выступает в качестве ответчика по многим исковым заявлениям или же имеет плохую репутацию среди потребителей, ранее сталкивающихся с ним.

Основным документом, содержащим в себе информацию о застройщике и о проекте строительства, является проектная декларация. В первую очередь необходимо проанализировать: информацию об учредителе, о реализованных проектах за последние три года, финансовые показатели застройщика, результаты государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости и договор аренды земельного участка.

Следует помнить, что застройщик имеет право вносить изменения в любой пункт проектной декларации, однако позитивным моментом является то, что существенные изменения вносятся лишь после согласования с дольщиками. Есть вероятность, что вас не устроят изменения, вносимые в проектную декларацию. К примеру, вы не хотите жить на последнем этаже из-за возможного протекания потолка и внесли деньги за квартиру, расположенную на предпоследнем этаже, а застройщик заявил о необходимости упразднения последнего этажа. В случае отсутствия свободных квартир, отвечающих вашим пожеланиям, последует расторжение договора. Если же есть варианты, то можно или расторгнуть один договор и заключить новый, или продать квартиру по договору переуступки прав требований.

При анализе застройщика необходимо также учитывать формирование ценовой политики, так как зачастую застройщики предлагают цены за 1 кв. м значительно ниже полной средней себестоимости строительства, что должно насторожить. По нашим оценкам, средняя себестоимость 1 кв. м жилой площади квартир экономкласса в панельном и монолитно-кирпичном жилом доме в Подмосковье составляет 36 тыс. руб. и 42 тыс. руб. соответственно, в Москве – 65 тыс. руб. и 73 тыс. руб.

Основная идея аккредитации застройщика в банке заключается в возможности этого банка выдавать ипотечные займы и кредиты, а также, но уже в меньшей мере, реализовывать рассрочку покупки жилья. Однозначно можно сказать, что аккредитация застройщика является позитивным фактором, так как говорит о его надежности, ведь при аккредитации в банке компания-застройщик проходит серьезную проверку и предоставляет все необходимые для аккредитации документы. В итоге чем шире спектр сети банков-контрагентов компании-застройщика, тем надежнее застройщик. При этом увеличивается линейка предложений по приобретению жилья.

Одним из важнейших факторов в настоящее время является наличие страхования ответственности застройщика. То есть страхование риска неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств перед дольщиком. Если наступил страховой случай, застройщик обязан выплатить дольщику стоимость квартиры, указанной в договоре долевого участия. Также нелишним будет просмотр информации касаемо страховой организации, застраховавшей застройщика. Страховая организация должна удовлетворять требованиям статьи 15.2. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Вся информация относительно страховых компаний находится в открытом доступе на сайте ЦБ РФ.

В строительной среде распространены случаи, когда под конкретное строительство крупный девелопер создает новое юридическое лицо и тем самым стремится снизить уровень своей ответственности и репутационных рисков на случай заморозки проекта или иных осложнений. Следует понимать, что такая компания может быть ликвидирована в любой момент. Следовательно, надежнее будет заключить договор напрямую с застройщиком.

Также следует обратить внимание на информацию об источниках фондирования строительства при условии наличия таковой на сайте застройщика. В целом можно различать три основных пути финансирования проекта: за счет собственных средств, за счет кредитных организаций, а также за счет дольщиков, что является максимально рисковым для потребителя. Использование при строительстве собственных средств, н апротив, станет положительным фактором.

Учитывая вышесказанное, нельзя стопроцентно избежать рисков в долевом строительстве, однако можно с высокой степенью вероятности судить о добросовестности застройщика, а соответственно, минимизировать риски потери своего капитала.

Александр Яковенко, специально для «РБК-Недвижимости»

Видео (кликните для воспроизведения).

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Источники


  1. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.

  2. Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.

  3. Вышинский, А. Я. А. Я. Вышинский. Судебные речи / А.Я. Вышинский. — М.: Государственное издательство юридической литературы, 2017. — 564 c.
  4. Образцов, В.А. Криминалистика. Курс лекций; М.: Право и закон, 2011. — 448 c.
  5. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.
Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here