Договор с тсж нужен ли и как заключить правильно

Самое полезное в статье: "Договор с тсж нужен ли и как заключить правильно" с полноценной оценкой информации и выводами. На все вопросы может ответить дежурный юрист.

В каких случаях необходимо заключить договор с ТСЖ? Нюансы процедуры и образец типового соглашения

При управлении совместным имуществом собственников квартир в доме посредством ТСЖ, данная структура организует ремонт подъездов и подачу коммунальных ресурсов не только членам жилищного товарищества, но и владельцам жилья, не вступивших в данную организацию.

Обслуживание жителей, не вступивших в товарищество, происходит на условиях заключенного с ними договора об обслуживании.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Соглашения, заключаемые с товариществом

Чтобы регламентировать и упорядочить предоставление коммунальных ресурсов жителям дома, отказавшимся вступать в жилтоварищество, его правление вправе инициировать заключение соглашений с данными жителями (п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Договора, заключаемые с ТСЖ, классифицируются по следующим направлениям:

[2]

  1. обслуживание придомовой территории и совместно используемых подъездов;
  2. предоставление коммунальных ресурсов и ремонт сетевых коммуникаций;
  3. распределение платежей жильцов за капитальный ремонт;
  4. выполнение прочих ремонтных работ внутри квартир.

Данные услуги могут предоставляться жителям со стороны жилтоварищества как в рамках одного соглашения, так и по отдельным договорам, в зависимости от решения собрания и положений устава.

Цель таких документов

Соглашение об обслуживании и предоставлении услуг — это сделка, которая заключается владельцем квартиры для возможности получать данные услуги через посредников-членов правления, проживающих в одном доме с собственником, а не со сторонними ремонтными и ресурсоснабжающими фирмами.

Жилищное товарищество заключает соглашения с частными владельцами на обслуживание в следующих целях:

  • систематизация предоставления услуг жильцам в рамках обязанностей товарищества;
  • получение дополнительных средств за счёт оказания услуг;
  • увеличение количества потребителей ресурсов.

Товарищество, предоставляющее ресурсы большому количеству конечных потребителей, может договариваться с подрядными и ресурсоснабжающими фирмами на более выгодных условиях, а платежи жильцов по договорам правление распределяет как доход от своей хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 152 ЖК РФ).

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Пункт 2

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

  1. обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  2. строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  3. сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

[1]

Стороны сделки

Субъектами соглашения выступают, с одной стороны владелец помещения в доме, относящимся к жилтовариществу, а с другой стороны – ТСЖ, от имени которого договор с владельцем подписывает председатель (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

После заключения сделки по обслуживанию товарищество оказывает услуги другим организациям. Житель дома, выступающий в качестве стороны сделки с жилтовариществом по обслуживанию, имеет право на обслуживание наравне с входящими в ТСЖ жителями.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
Пункт 2

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Какие сведения необходимо отразить?

Типовая форма и текст соглашения на обслуживание составляется членами правления и утверждается на общем сборе жильцов-членов жилтоварищества.

В тексте должны быть отображены следующие сведения:

  • информация о субъектах сделки;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности субъектов;
  • условия предоставления услуг;
  • размер оплаты;
  • ответственность за неисполнение условий;
  • срок действия;
  • порядок внесения изменений и расторжения;
  • порядок разрешения конфликтов.

Перечисленные пункты являются обязательными для указания, но могут вноситься и дополнительные разделы, если их наличие требует устав или решение общего собрания жителей-членов ТСЖ, на котором был утверждён типовой бланк.

Как грамотно составить и оформить?

Рассмотрим подробнее, как заключить договор.

    Соглашение должно составляться в письменном виде на листах формата А4. В первом разделе должно следовать представление сторон с указанием ФИО, года рождения и адреса регистрации жильца, и наименования товарищества с указанием адреса – с другой стороны.

Помимо этого, в конце договора должны быть указаны паспортные данные жильца и банковские реквизиты жилтоварищества как юридического лица.

  • Предметом соглашения является проведение работ по обслуживанию недвижимости и предоставление коммунальных ресурсов субъекту-стороне соглашения за определённую плату.
  • Далее необходимо перечислить, что относится к коммунальным ресурсам (электричество, водоснабжение, отопление), и какие работы обязуется выполнять ТСЖ:
    • уборка территории;
    • вывоз мусора;
    • мытьё общих помещений (подъездов);
    • покраска стен и т.д.

    В договоре на услуги, напротив каждой из них нужно указать периодичность её оказания (например, раз в 3 дня).
    Далее нужно указать обязанности жителя, заключающего сделку с товариществом:

    • своевременное внесение регулярных платежей;
    • соблюдение правил эксплуатации совместного имущества;
    • предоставление достоверных сведений о количестве лиц, проживающих в квартире;
    • обеспечение допуска контролирующих органов к приборам учёта;
    • соблюдение иных условий сделки.
  • Существенным моментом соглашения является согласие собственника квартиры на представление его интересов в сторонних подрядных ремонтных и ресурсоснабжающих компаниях с целью эффективного оказания услуг.
  • Отдельным разделом указывается ответственность, наступающая в случае невыполнения сторонами обязательств. К такой ответственности могут относиться пени, начисляемые за несвоевременную оплату услуг и коммунальных ресурсов.
  • Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
    Пункт 2

    Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

    Вне зависимости от условий договора, каждый жилец вправе подавать жалобы на правление товарищества в следующие инстанции:

    Изменения могут вноситься в договор по обоюдному соглашению сторон, но можно указать пункты, по которым жилтоварищество может изменять условия в одностороннем порядке. Это необходимо, чтобы не перезаключать договор каждый раз при росте тарифов или изменении жилищного законодательства.

    Читайте так же:  Заполняем новый бланк листка нетрудоспособности

    Что делать, если не заключен договор с ТСЖ?

    Владелец жилого помещения, не входящий в жилищную организацию, должен производить оплату предоставляемых ему ресурсов и ремонтных услуг согласно заключенным договорам (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).

    Если такой владелец не стал заключать договор, то это не освобождает его от оплаты фактически потреблённых ресурсов.

    Физическое лицо, отказавшееся заключить сделку по предоставлению услуг с жилтовариществом, правление может обязать по решению суда оплачивать данные услуги, но при этом данное лицо не будет иметь прав, положенных при стандартном заключении сделки на обслуживание. К таким правам могут относиться:

    1. вызов сантехников и слесарей ТСЖ;
    2. получение информации о ходе капитального ремонта;
    3. получение услуг по текущему ремонту личных подвалов и т.д.

    Некоторые услуги по ремонту могут быть доступны жильцу без договора в качестве коммерческих, на платной основе.

    Процедура расторжения

    Сделка по предоставлению коммунальных услуг и ремонту может быть расторгнута следующим образом:

    • по обоюдному согласию субъектов;
    • по истечению срока действия;
    • по решению одной из сторон.

    Расторжение сделки в одностороннем порядке и отказ от исполнения обязательств возможен по решению суда при грубом нарушении другой стороной пунктов или разделов соглашения, приводящих к убыткам, значительно превышающим предполагаемую пользу от соглашения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

    Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
    Пункт 2

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1. при существенном нарушении договора другой стороной;
    2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Расторжение соглашения возможно по решению одного из субъектов, если у него резко изменились жизненные и/или финансовые обстоятельства (ст. 451 ГК РФ).

    Итак, заключение договора с жилтовариществом необходимо жителям, не являющимися участниками данной организации, для уравнивания в правах с жильцами-членами ТСЖ по части предоставления коммунальных ресурсов, а также услуг по техническому обслуживанию общей недвижимости.

    Житель может отказаться от заключения договора, но это не освободит его от необходимости оплаты потреблённых услуг.

    Полезное видео

    Смотрите интересное видео о деталях заключения договора с ТСЖ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    О заключении договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг с собственниками жилья, не являющихся членами ТСЖ

    В управление Роспотребнадзора по ТО поступают жалобы потребителей — собственников жилых помещений, проживающих в многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, но не являющихся членами товариществ на то, что правление ТСЖ не заключает с ними договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

    Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).

    Таким образом, отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также главным образом Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

    Обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135 , п. 1 ст. 138 , п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ) . ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома в натуре невозможно.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    На основании выше изложенного, следует, что гораздо больший интерес в заключение договора на предоставления ЖКУ может (и должен) иметь собственник помещения, поскольку такой договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя. Кроме того сторонами по договору могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязательств.

    Версия для печати Версия для MS Word Защита прав потребителей

    (c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области, 2006-2019 г.

    Адрес: 634021, город Томск, проспект Фрунзе, 103а

    Взаимодействие УК и ТСЖ

    Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

    По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

    Способ управления домом — товарищество

    Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

    По сути управление МКД состоит из:

    • предоставления коммунальных услуг;
    • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
    • использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

    Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

    В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

    Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

    Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

    Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

    Договор управления между ТСЖ и УК

    В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

    В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

    Договор обслуживания между ТСЖ и УК

    При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

    При таком взаимодействии ТСЖ:

    • осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
    • требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
    • УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
    • УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
    • договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

    Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

    При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

    Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

    Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

    В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

    Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

    Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

    Договор с ТСЖ: нужен ли и как заключить правильно

    До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ТСЖ и управляющих организаций при заключении между ними договора управления. В практике таких отношений появилось даже такое мнение ТСЖ, что при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций. Приведем по данному вопросу нашу точку зрения (в дополнение к ранее представленному соответствующему разъяснению).

    В настоящее время в большом количестве случаев ТСЖ, особенно вновь созданные, заключают договор управления с управляющей организацией.

    Многие ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления ТСЖ.

    Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а, следовательно, и с финансовым планированием деятельности ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ и между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор управления.

    Жилищный кодекс предусматривает:

    1) создание ТСЖ (глава 13 ЖК РФ)

    2) организацию деятельности ТСЖ (глава 14 ЖК РФ)

    То есть — в любом доме может быть создано ТСЖ при этом относительно организации управления домом (пп.4 п.148 ЖК РФ), дом может управляться:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    — или ТСЖ (правлением)

    — или управляющей организацией.

    1 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно, домом управляет – управляющая организация.

    2 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ — домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.

    Подпункт 4 ст.148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (пп.4 ст.44 ЖК РФ): или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.

    То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способа управления – «ТСЖ».

    При управлении домом управляющей организацией ТСЖ не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.

    Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ строятся только через договор управления:

    — управляющая организация предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее 1 года;

    — ТСЖ утверждает: перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;

    — перечень работ (с графиком и объемом их выполнения), смета, размер платы являются составной частью договора управления, как приложения к нему;

    — управляющая организация обязана выполнять работы в соответствии с условиями договора вне зависимости от порядка и объемов поступающих средств собственников (нанимателей) в управляющую организацию (достаточность финансовых средств – это риски управляющей организации);

    — ТСЖ подписывает управляющей организации ежемесячные акты оказанных услуг, выполненных работ с указанием их стоимости по смете и с её пересчетом при невыполнении или некачественном выполнении работ.

    Таким образом, ТСЖ в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме (пп.8 ст.138 ЖК РФ) и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим, к тому же, контроль за их выполнением. При этом отметим, что у ТСЖ в указанном случае нет задачи – контролировать финансовые потоки, у ТСЖ задача – контролировать объемы, качество и своевременность выполнения работ, и фиксировать соответствующую информацию в актах.

    ТСЖ может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющей организации только непредвиденных договором управления работ, и то – в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.

    Есть ТСЖ, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких-либо действий другое юридическое лицо.

    Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ – может заключать только договоры:

    — при управлении ею многоквартирным домом – договор управления – ст.162 ЖК РФ, где управляющая организация выступает всегда от своего имени;

    — при управлении домом ТСЖ – договор подряда (глава 37 ГК РФ) который именуется в Жилищном кодексе РФ договором о содержании и ремонте общего имущества (пп.1 п.1 ст.139 ЖК РФ, п.6 ст.148 ЖК РФ).

    То есть, если домом управляет ТСЖ, управляющая организация не может заключить с таким ТСЖ договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления (ст.162 ЖК РФ) и порядком выполнения работ и порядком их оплаты (ст.708-711, 715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.). Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

    По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ отметим следующее.

    По Закону о бухгалтерском учете (далее – Закон № 129-ФЗ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ). Однако, специализированной организации могут передаваться только учетные функции, т.е. ведение бухгалтерской документации и передача её организации-заказчику таких услуг.

    То есть, управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ выступает не как управляющая домом организация, а как специализированная организация, ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ. При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляется только по ТСЖ (ст.9 Закона № 129-ФЗ).

    Если управляющая организация намерена получать платежи граждан с последующим их перечислением в ТСЖ (при управлении домом ТСЖ), то с 1.01.2010 года такие отношения регулируются Законом № 103-ФЗ, когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ, а это — самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.

    Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация по правилам ст.162 ЖК РФ, а также п.4, 5, 6 ст.155 ЖК РФ, а не ТСЖ.

    Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан и за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производит оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ такие операции не отражаются.

    Финансовый план Товарищества при управлении многоквартирным домом управляющей организацией может быть составлен по 2-м вариантам. Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ – установить для членов ТСЖ взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ, а ТСЖ будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ (равно, как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов, и от не членов ТСЖ напрямую в управляющую организацию, т.е. договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.

    Относительно права ТСЖ самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан на следующем.

    Ст.44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления. Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

    Если собственники помещений на их общем собрании, создавая ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:

    1) договор подряда на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п.6 ст.148 ЖК РФ).

    2) договор оказания услуг по ведению учетных операций, связанных с ведением бухгалтерского учета в ТСЖ (пп. «в» п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ).

    3) договор на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в адрес ТСЖ, в котором организация (ранее именуемая управляющей) – оператор, отвечающая требованиям Закона № 103-ФЗ, а ТСЖ – поставщик.

    Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.

    Договор с ТСЖ

    Договор ТСЖ с жильцами – вид уставной документации, допускающий организационные действия с жильцами многоэтажного дома, по обеспечению таковых коммунальными услугами или организацией по уходу за нежилыми площадями, находящимися в совместном владении.

    Определяет право жильцов организовать Товарищество по своей инициативе. По их усмотрению, как альтернативный вариант – допустимо пользоваться услугами управляющей компании (УК) (см. Формы управления многоквартирным домом).

    Без заключения этого вида соглашений, действия, направленные в адрес граждан и принадлежащего им, на правах совместного владения, многоэтажного дома, не допускаются. Остальная документация уставного характера, без действующего соглашения о взаимодействии, не приобретает юридической силы.

    Общие сведения

    Договор с ТСЖ составляется силами инициативной группы из числа жильцов, которые регламентируют процедуру заключения. Содержит обозначение и определение:

    • субъекта, в роли сторон;
    • предмета (объекта);
    • содержание главных положений, пунктов и подпунктов.

    Заключается в двух вариантах:

    • на поставку и оплату коммунальных услуг;
    • на эксплуатацию здания.

    Организация ТСЖ предусматривается для управления одним многоэтажным домом.

    Если функции распространятся на два, три и более, зданий, учредительную документацию требуется оформлять на юридическое лицо, в роли которого выступает управляющая компания. В сравнении с ней, функции Товарищества ограничиваются рамками одного объекта, что создаёт различие в структуре текста договоров с жильцами.

    Обязательно ли заключать договор с ТСЖ

    Для учреждения Товарищества требуется решение собрания, где большинством голосов граждане выбирают правление, во главе с председателем, соответственно п.6 статьи 148 ЖК РФ.

    Для законного функционирования учредителя в роли юридического лица, требуется получить больше, чем половину голосов числа граждан, являющихся владельцами квартир в доме, или их представителей. При получении необходимого числа голосов, учреждение ТСЖ допустимо, без требования вступления в него, остальной части граждан.

    Статьёй 421 ГК РФ регламентирован добровольный характер подписания соглашения. Давление на жильцов, с целью его подписания, считается незаконным деянием и допускает рассмотрения в прокуратуре, Роспотребнадзоре, органах самоуправления и подобных им организациях, вплоть до суда.

    Но в отношении к Товариществу как юридическому лицу, устанавливаются иные критерии, обязывающие правление на заключение контракта. В противном случае, действия признаются незаконными.

    Договор с ТСЖ на коммунальные услуги

    Порядок составления урегулирован Распоряжением Кабинета Министров РФ, принятым 6.05.11 г. Он оглашает порядок предоставления текста в двух экземплярах для ознакомления и подписания владельцами квартир.

    Если граждане добросовестно оплачивают поставки ЖКХ без заключения контракта, вопрос о требовании его заключения остаётся на усмотрении правления. В данном случае обе стороны не обеспечены гарантиями на случай возникновения конфликтной ситуации.

    Здесь требуется указать личные данные владельца квартиры и определить его обязательства по коммунальным платежам, с установлением их объёма и формул расчёта. Так же нужно указать реквизиты учредителя и гарантии, которые он предоставляет на поставку таковых.

    Как заключить договор с ТСЖ

    Заключение допустимо после учреждения организации собранием жильцов и регистрации юридического лица в ЕГРП.

    На собрании решается так же алгоритм подписания его сторонами. Товарищество передаёт на руки составленный и подписанный образец в 2 экземплярах. Составляется он в правлении, а подписывается председателем. Владельцы помещений подписывают их, после чего один экземпляр возвращается.

    [3]

    Граждане вправе узнать об условиях, которые предлагают компании – поставщики. Правлению требуется подтвердить, что им найдены оптимальные варианты для решения проблем жильцов.

    Для заключения соглашения, граждане пишут заявление:

    1. О приёме в члены ТСЖ, с предоставлением продукта ЖКХ, предусмотренных на основании учредительной документации.
    2. О поставке коммунальных услуг, с гарантией оплаты за их предоставление.

    Они выбирают подходящий вариант, который не ограничивает стороны в последующем выборе. По усмотрению, допускается пересмотр заявленных предпочтений.

    Как правило, договор предусматривает так же выполнение следующих видов деятельности:

    • по организации технического обслуживания квартир;
    • связанных с эксплуатацией здания;
    • уход за придомовой территорией;
    • обслуживание площадей совместного использования;
    • по проведению капитального и текущего ремонта здания.

    Те, кто отказался от вступления в ТСЖ, не становятся их потребителями. Но они так же обязаны содержать площади совместного использования и вносить средства для проведения требуемой деятельности, связанной с эксплуатацией и содержанием здания. Эти средства с них допущено взимать только на основании составленного договора.

    Такой контракт составляется по решению, принятому собранием. Его составляют в 2 экземплярах, один из которых оставляется владельцу, а второй, возвращается в правление после подписания.

    Как расторгнуть договор с ТСЖ

    Соглашение расторгается в следующих случаях:

    • при передаче имущественных прав на квартиру;
    • при вступлении в ТСЖ;
    • при отказе жильцов от услуг управляющей компании.

    При продаже квартиры, граждане расторгают договор, если таковое предусмотрено учредительной документацией и пунктом контракта. По правилам, такие случаи допускают расторжения, что даёт выбор гражданам, вновь приобретшим право на помещение. У них могут быть приоритеты, отличающиеся от взглядов предшествующих владельцев и свобода выбора.

    Эти случаи допускают расторжение простым письменным заявлением на имя председателя правления. Без заявлений не обойтись и в том случае, когда жильцы решат массово выйти из членства, выразив протест недобросовестной работе правления.

    Но здесь заявления о выходе будет недостаточно.

    Обслуживание собственников нежилых помещений

    Иные владельцы не входят в число жильцов многоэтажного дома по следующим причинам:
    • Изменили целевое назначение помещения с жилого на нежилое.
    • Владеют торговыми или иными площадями первых этажей здания, подсобками и т.п.

    Но они так же считаются потребителями, как минимум, тепла и электроэнергии и несут ответственность за содержание здания и придомовую территорию. Им так же требуется вносить средства на обслуживание здания и придомовой территории, а заодно – оплачивать расходы коммунального хозяйства. Но заставлять их заключать контракт на поставку услуг и диктовать свои условия, недопустимо.

    Если этих владельцев устраивает сотрудничество с Товариществом, они вправе воспользоваться его услугами. Если нет – допускается поиск обслуживающих компаний самостоятельно.

    В этом случае им требуется согласовывать свои действия с правлением, ставя его в известность в отношении применения видов дизайна здания, эксплуатации коммуникаций, оформления придомовой территории и т.п.

    Форма и содержание договора с ТСЖ

    Образец договора целесообразно вначале составить в предварительном, пробном экземпляре, с указанием основных положений и входящих в них пунктов, подпунктов.

    После обсуждения и принятия текста и структуры общим собранием, составляются чистовые варианты, предназначенные для написания. Иногда текст, предназначенный для подписания, выдаётся в готовом виде – составленный правлением по типовому образцу, с подписью председателя и печатью правления.

    Далее определяются стороны соглашения, с указанием:

    • юридического адреса учредителя;
    • наименования ТСЖ;
    • вида собственности, по преимуществу некоммерческое общество (НКО);
    • фамилии, имени, отчества и домашнего адреса собственника помещения.

    После определения сторон следуют пункты, в которых излагается специфика взаимодействия между сторонами. Пункты расшифровываются подпунктами, число которых не ограничено. Их роль – формулирование тех задач, которые вменяются к исполнению обеим сторонам.

    Традиционно используются следующие пункты:

    Общие положения. Здесь дают характеристики помещению, принадлежащему собственнику (седения берутся из технического плана и кадастрового паспорта). Также – характеристики нежилых площадей здания, которые требуют совместного обслуживания. Иногда обозначаются права арендаторов.

    Предмет договора. Он включает перечень коммунальных услуг, которые положены для потребления, а также – услуг, требуемых для эксплуатации здания.

    Права и обязанности сторон. Положения определяют действия, вменяемые сторонам к выполнению, а также указываются санкции, за неисполнение таковых.

    Оплата поставляемых услуг. Учитывает способы предоставления оплаты, сроки и санкции за задержку платежей. Здесь же указывают реквизиты для перечисления денежных средств.

    Ответственность сторон. Определяется, какие ситуации допустимо относить к конфликтным и устанавливают критерий нормы во взаимодействии сторон. Дают перечень возможностей решения конфликта: расторжением контракта по взаимному соглашению или возбуждением искового производства.

    Срок действия договора. Определяется на основании положений, вынесенных собранием жильцов, допускает периода 1-5 лет. Распространён трёхлетний срок.

    Изменение и расторжение договора. Содержит алгоритм, согласно которому допустимо изменять морально устаревшие положения и вносить новые. На основании данного пункта допускается досрочное расторжение контракта.

    Разрешение споров. Указывает на право сторон достигать согласованного взаимодействия в результате переговоров или, основываясь на законодательных положениях, обращаться в суд.

    Нюансы составления и заключения договора с ТСЖ

    Следует продумать заведомо те ситуации, которые относятся к процедуре составления и заключения соглашения, но не являются типовыми.

    Так как действующий контракт вменяет сторонам требование к исполнению пунктов и подпунктов, внесённых в текст, с ними нужно внимательно ознакомиться перед подписанием, на что допустимо потратить 1 месяц.

    Если возникают претензии, в этот срок их требуется изложить в письменном виде председателю правления и дождаться официального ответа на претензию. Главный акцент в тексте следует сделать на качество и своевременность предоставляемых услуг, что впоследствии даст право гарантированно получать обозначенные услуги на согласованных условиях.

    К подписанному жильцами экземпляру требуется приложить:

    Для арендаторов целесообразно вместо свидетельства использовать копию договора аренды, удостоверенного в Росреестре.

    Источники


    1. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.

    2. Смоленский, М. Б. Адвокатская деятельность и адвокатура в Российской Федерации (адвокатское право) / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2015. — 384 c.

    3. Терехова, Ю. К. Корпоративный юрист. Правовое сопровождение предприятия. Практическое пособие / Ю.К. Терехова. — М.: Дашков и Ко, Вест Кей, 2015. — 222 c.
    4. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.
    Договор с тсж нужен ли и как заключить правильно
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here